민영주택 일반공급은 1순위 안에서 경쟁이 생기면 물량을 둘로 나눕니다. 한쪽은 가점이 높은 순서로 뽑는 가점제, 다른 한쪽은 무작위로 뽑는 추첨제입니다. 어느 쪽 비율이 큰지는 전용면적과 지역에 따라 달라지고, 내 가점이 어느 정도인지에 따라 유리한 물량이 달라집니다. 이 글은 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제2항부터 제8항까지를 순서대로 풀어 설명합니다.
국민주택은 이 구조를 쓰지 않습니다. 국민주택 1순위 경쟁은 저축총액이나 납입횟수 순차로 정합니다(제27조제2항). 아래 내용은 모두 민영주택 1순위에 관한 것입니다.
85제곱미터 이하 (제28조제2항)
85제곱미터 이하 민영주택은 가점제 비율에 해당하는 수를 먼저 가점제로 뽑고, 나머지를 추첨으로 뽑습니다. 비율에 따른 주택 수는 소수점 이하를 올림합니다.
| 전용면적 | 수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 60제곱미터 이하 | 가점제 40퍼센트 | 40퍼센트 이하에서 시장·군수·구청장이 공고하는 비율 |
| 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 | 가점제 70퍼센트 | 40퍼센트 이하에서 시장·군수·구청장이 공고하는 비율 |
여기서 "수도권 공공주택지구"는 수도권에 지정된 공공주택지구 가운데 개발제한구역에서 해제된 면적이 지구면적의 50퍼센트 이상인 곳으로 한정됩니다. 흔히 "그린벨트를 풀어 만든 공공택지"라고 부르는 곳입니다.
"그 밖의 지역"의 비율은 시장·군수·구청장이 별도로 정하여 공고한 경우에만 적용됩니다(제28조제2항 본문 괄호). 공고가 없으면 가점제 물량이 따로 정해지지 않을 수 있으므로, 비규제 지역 단지는 입주자모집공고의 공급 방법 표를 꼭 확인해야 합니다.
85제곱미터 초과 (제28조제4항)
85제곱미터를 넘는 민영주택은 원칙이 반대입니다. 원칙적으로 추첨이고, 다음 경우에만 정해진 비율을 가점제로 뽑습니다.
| 구분 | 가점제 비율 |
|---|---|
| 공공건설임대주택 | 100퍼센트 |
| 수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상) | 80퍼센트 이하에서 시장·군수·구청장이 공고하는 비율 |
| 투기과열지구 | 80퍼센트 |
| 청약과열지역 | 50퍼센트 |
| 그 밖의 지역 | 전량 추첨 |
정리하면, 규제지역의 중소형은 가점제 비중이 높고, 비규제 지역과 대형 평형은 추첨제 비중이 높습니다. 규제지역 여부는 1순위 조건 가이드의 현황과 함께 공고로 확인하세요.
가점제에서 빠지는 사람 (제28조제6항)
가점제로 1순위 입주자를 뽑을 때 다음에 해당하는 사람은 가점제 적용 대상에서 제외됩니다.
- 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 사람
- 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 사람의 세대에 속한 사람
별표 1 비고 제1호는 이들이 가점제에서 제외되는 대신 추첨제 적용 대상에 포함된다고 적고 있습니다. 즉 1주택 세대도 1순위 자격을 갖추면 추첨 물량에는 도전할 수 있습니다.
예외가 하나 있습니다. 85제곱미터 이하 "그 밖의 지역"에서 시장·군수·구청장이 공고한 비율로 가점제를 적용하는 경우(제2항제1호나목·제2호나목)에는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함됩니다. 이 경우에도 과거 2년 이내 가점제 당첨 세대는 제외됩니다.
1주택 세대가 가점제를 신청할 수 있는 경우라도 무주택기간 점수는 따로 따져야 합니다. 별표 1은 무주택기간 적용기준으로 "입주자모집공고일 현재 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다"고 정하고 있고, 입주자모집공고의 가점 산정기준표도 유주택자의 무주택기간 점수를 0점으로 둡니다. 자세한 산정법은 무주택기간 가이드를 참고하세요.
동점과 탈락자 처리 (제28조제7항)
가점제에서 점수가 같으면 다음 순서로 가립니다.
- 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람
- 가입기간도 같으면 추첨
조문은 가입기간 "점수"가 아니라 "가입기간이 긴 사람"이라고 적고 있습니다. 가입기간 점수는 15년 이상이면 모두 17점이지만, 동점 비교에서는 실제 가입기간이 더 긴 사람이 앞서는 구조입니다.
예를 들어 가점제 마지막 1세대를 두고 두 사람이 모두 64점이라면, 통장 가입기간이 16년 2개월인 사람이 15년 8개월인 사람보다 앞섭니다. 두 사람의 가입기간 점수는 모두 17점으로 같지만, 동점 처리에서는 실제 기간을 비교하기 때문입니다. 가입기간까지 같을 때에만 추첨으로 넘어갑니다. 노부모 부양 특별공급의 민영주택 가점제도 같은 방식으로 동점을 처리합니다(제46조제2항제2호).
가점제에서 떨어진 사람은 별도 신청 없이 추첨제 물량의 추첨 대상에 자동으로 포함됩니다. 가점이 낮다고 추첨제를 따로 신청할 필요는 없고, 하나의 청약으로 두 번의 기회를 얻는 구조입니다.
추첨 물량의 무주택 우선 (제28조제8항)
투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서 추첨 대상자가 추첨 주택 수보다 많으면 추첨 물량을 다음 순서로 배분합니다.
- 추첨 주택 수의 75퍼센트(소수점 이하 올림)는 무주택세대구성원에게 공급합니다.
- 나머지 주택(1단계에서 남은 주택 포함)은 무주택세대구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 사람을 대상으로 공급합니다.
- 그러고도 남은 주택은 제1순위에 해당하는 사람에게 공급합니다.
그래서 이 지역들에서 1주택 세대가 실제로 경쟁하는 물량은 추첨 물량의 25퍼센트 안팎이며, 그마저 무주택자와 함께 추첨합니다.
2순위와 남은 주택
1순위에서 공급 물량이 채워지지 않으면 2순위로 넘어갑니다. 2순위에서 경쟁이 있으면 가점제 없이 추첨으로 입주자를 선정합니다(제28조제9항). 1순위부터 2순위까지 선정한 뒤에도 남은 주택이 있으면 사업주체는 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있습니다(제28조제10항제1호). 즉 가점제·추첨제 비율은 1순위 안에서 경쟁이 있을 때만 의미가 있고, 미달 단지에서는 사실상 작동하지 않습니다.
예시로 보는 배분
투기과열지구에서 전용 84제곱미터 일반공급 물량이 101세대라고 가정합니다(특별공급을 제외한 수치).
- 가점제: 101 × 70% = 70.7 → 올림하여 71세대
- 추첨제: 나머지 30세대
- 추첨 30세대 중 75%: 22.5 → 올림하여 23세대는 무주택세대구성원 대상
- 남은 7세대는 무주택세대구성원과 1주택 세대가 함께 추첨
같은 단지의 전용 59제곱미터 50세대라면 가점제는 50 × 40% = 20세대, 추첨제는 30세대입니다. 가점이 애매한 무주택자라면 소형 평형의 추첨 물량이 상대적으로 크다는 뜻입니다.
입주자모집공고에서 비율을 읽는 법
공고의 "공급 방법" 또는 "입주자 선정 방법" 항목에는 주택형별로 가점제와 추첨제 물량이 표로 나옵니다. 여기서 확인할 것은 세 가지입니다.
- 특별공급을 뺀 일반공급 물량이 기준입니다. 가점제 비율은 일반공급되는 주택 수에 곱합니다.
- 소수점 올림이 가점제 쪽에 적용됩니다. 물량이 적은 주택형일수록 가점제 세대 수가 비율보다 약간 커질 수 있습니다.
- 비규제 지역의 시장·군수·구청장 공고 비율은 단지마다 다를 수 있습니다. 같은 도시의 두 단지라도 공고를 따로 확인해야 합니다.
같은 무주택자라도 단지에 따라 기회의 크기가 다릅니다. 예를 들어 가점이 높지 않은 무주택 3인 가구라면, 투기과열지구 84제곱미터에서는 가점제 70퍼센트를 넘지 못해 추첨 30퍼센트 안에서 경쟁하게 됩니다. 같은 지역 59제곱미터에서는 추첨 물량이 60퍼센트로 커지고, 추첨 물량의 75퍼센트는 무주택세대구성원에게 먼저 배정됩니다. 반대로 부양가족과 무주택기간이 길어 가점이 높은 세대는 가점제 비율이 큰 주택형에서 점수를 온전히 활용할 수 있습니다.
당첨 후의 제약: 재당첨 제한 (제54조)
어느 물량으로 당첨되든 당첨된 주택의 종류에 따라 세대 전체가 일정 기간 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 투기과열지구·청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 이 제한을 받는 "다른 분양주택"에서 제외됩니다.
| 당첨된 주택 | 재당첨 제한기간 |
|---|---|
| 분양가상한제 적용주택, 투기과열지구 공급 주택 | 당첨일부터 10년 |
| 청약과열지역 공급 주택 | 당첨일부터 7년 |
| 토지임대주택 등 | 당첨일부터 5년 |
| 이전기관 종사자 특별공급·분양전환공공임대 등 85제곱미터 이하 | 과밀억제권역 5년, 그 밖 3년 |
| 같은 유형 85제곱미터 초과 | 과밀억제권역 3년, 그 밖 1년 |
둘 이상에 해당하면 가장 긴 기간을 적용합니다. 또 가점제로 당첨되면 2년 동안 세대 전체가 가점제 적용 대상에서 빠진다는 점(제28조제6항제2호)도 함께 고려해야 합니다.
어느 물량을 노릴지 판단하는 일반 원칙
구체적인 커트라인은 단지와 시기마다 크게 다르므로 여기서는 수치를 제시하지 않습니다. 대신 판단 순서를 정리합니다.
- 먼저 내 점수를 정확히 계산합니다. 가점 계산기로 계산하고 항목별 근거를 확인하세요.
- 가점이 높은 편이면 가점제 비율이 큰 규제지역 중소형이 유리합니다.
- 가점이 낮은 편이면 추첨 비율이 큰 60제곱미터 이하, 비규제 지역, 85제곱미터 초과를 살펴봅니다. 가점제 탈락자는 자동으로 추첨 대상이 되므로, 가점제 물량이 있는 단지라도 추첨 기회는 남습니다.
- 1주택 세대는 원칙적으로 추첨제만 가능하고, 규제지역·수도권·광역시에서는 무주택 우선 배분 뒤의 물량을 다툽니다.
- 특별공급 요건에 해당하면 일반공급보다 경쟁 구조가 다를 수 있습니다. 특별공급 안내에서 대상 여부를 먼저 확인하세요.
근거 조문
기준일: 2026-09-23 · 「주택공급에 관한 규칙」 국토교통부령 제1592호(2026.6.15 시행) 기준
- 제28조제2항(85제곱미터 이하 가점제 비율), 제4항(85제곱미터 초과)
- 제28조제6항(가점제 적용 제외), 제7항(동점·탈락자 처리), 제8항(추첨 물량 배분), 제9항·제10항(2순위 추첨, 선착순)
- 제46조제2항(노부모 부양 특별공급의 가점제 동점 처리)
- 제54조제1항·제2항(재당첨 제한)
- 별표 1 비고 제1호(가점제 제외자의 추첨제 포함)