다자녀가구 특별공급과 노부모 부양 특별공급은 가족 구성에 따라 열리는 통로입니다. 두 제도 모두 무주택세대구성원을 대상으로 하지만, 요건을 따지는 기준일과 서류가 까다로워 부적격 당첨이 자주 생기는 영역이기도 합니다. 이 글은 「주택공급에 관한 규칙」 제40조(다자녀가구)와 제46조(노부모 부양자)를 중심으로, 관련된 제48조·제53조·별표 1의 내용을 함께 설명합니다.
다자녀가구 특별공급 (제40조)
자격과 물량
사업주체는 건설하여 공급하는 주택을 건설량의 10퍼센트 범위에서 다자녀가구에 특별공급할 수 있습니다. 출산 장려 목적으로 지역별 출산율, 다자녀가구의 청약현황 등을 고려하여 입주자모집 승인권자가 인정하면 15퍼센트까지 늘릴 수 있습니다.
대상은 입주자모집공고일 현재 미성년자인 두 명 이상의 자녀를 둔 무주택세대구성원입니다. 제40조제1항은 2024년 3월 25일에 개정되었습니다. 그 이전에 작성된 자료의 자녀 수 기준은 현행 조문과 다를 수 있으니, 공고일 현재의 조문과 입주자모집공고를 기준으로 판단하세요.
한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 공급합니다.
공공 사업주체의 85제곱미터 이하 주택
국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 공공주택사업자 등 제18조 각 호의 사업주체가 공급하는 85제곱미터 이하 주택은 소득 기준이 붙습니다. 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 120퍼센트 이하인 무주택세대구성원에게 특별공급할 수 있습니다(제40조제2항). 태아를 포함한 가구원 수가 4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득을 적용합니다. 원 단위 금액은 매년 공고 기준이므로 입주자모집공고에서 확인하세요.
청약통장 요건
다자녀가구 특별공급은 제48조의 적용 대상입니다. 국민주택은 가입 6개월이 지나고 월납입금을 6회 이상 납입해야 하고, 민영주택은 가입 6개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액을 납입해야 합니다. 일반공급 1순위보다 기간 요건이 짧지만, 민영주택 예치금은 일반공급과 같은 거주지 기준 금액이라는 점에 유의하세요. 금액은 예치금 기준표에서 확인할 수 있습니다.
경쟁 시 선정 기준
다자녀가구 특별공급에서 경쟁이 있을 때 쓰는 배점 기준표는 이번에 검토한 「주택공급에 관한 규칙」 본문과 별표에는 들어 있지 않습니다. 규칙의 별표 1(가점제 적용기준)은 일반공급 가점표이며 다자녀 배점표가 아닙니다. 항목별 배점은 (확인 필요) 사항으로 남겨 두며, 실제 청약 시에는 입주자모집공고에 실린 다자녀가구 배점표를 기준으로 계산해야 합니다.
태아나 입양한 자녀를 포함하여 선정된 경우에는 국토교통부장관이 정하는 출산 관련 자료를 제출하거나 입주할 때까지 입양이 유지되어야 합니다(제40조제3항). 태아를 자녀 수에 넣고 당첨된 뒤 출산 자료를 내지 못하면 자격 문제가 생길 수 있습니다.
노부모 부양 특별공급 (제46조)
자격
사업주체는 건설량의 3퍼센트 범위에서 다음 요건을 모두 갖춘 사람에게 특별공급할 수 있습니다.
- 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양하고 있을 것. 부양은 같은 세대별 주민등록표상에 등재되어 있는 경우로 한정합니다.
- 제27조 및 제28조에 따른 제1순위에 해당할 것
- 무주택세대구성원일 것. 여기서 무주택세대구성원은 세대주에 한정되며, 피부양자의 배우자도 무주택자여야 합니다. 피부양자의 배우자가 주택을 소유하고 있었던 기간은 무주택기간에서 제외합니다.
다자녀·신혼부부 특별공급과 달리 노부모 부양 특별공급은 일반공급과 같은 1순위 요건을 채워야 합니다. 1순위 요건은 1순위 조건 가이드에서 지역별로 확인하세요.
60세 이상 직계존속 주택의 예외가 적용되지 않습니다
일반적으로 주택 소유 여부를 판정할 때 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택이나 분양권을 소유하고 있으면 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(제53조제6호). 그러나 제53조 단서는 무주택세대구성원 여부를 판단할 때 제46조 특별공급에는 제6호를 적용하지 않는다고 정합니다.
즉, 노부모 부양 특별공급에서는 함께 사는 부모가 집을 가지고 있으면 무주택세대구성원 요건을 충족하지 못합니다. 부모를 모시고 산다는 사실만으로 신청할 수 있는 것이 아니라, 부모와 부모의 배우자까지 무주택이어야 한다는 뜻입니다. 이 부분은 주택 소유 판정 가이드에서 다른 예외와 함께 비교해 볼 수 있습니다.
선정 방식
1순위에서 경쟁이 있으면 주택 종류에 따라 다르게 뽑습니다(제46조제2항).
| 구분 | 선정 방식 |
|---|---|
| 국민주택 | 제27조제2항의 공급방법(3년 이상 무주택세대구성원 우선, 40제곱미터 초과는 저축총액, 이하는 납입횟수 순) |
| 민영주택 | 가점제 적용. 동점이면 주택청약종합저축 가입기간이 긴 사람 우선, 가입기간도 같으면 추첨 |
민영주택 노부모 부양 특별공급은 일반공급과 같은 가점표를 쓰지만 한 가지가 다릅니다. 별표 1 비고 제2호는 배우자의 청약통장 가입기간 점수(50퍼센트 기간에 대한 점수, 최대 3점)를 합산할 수 있다고 하면서 제46조에 따른 특별공급은 제외합니다. 따라서 노부모 부양 특별공급에서는 배우자 통장 합산 없이 본인 통장 가입기간만으로 점수를 냅니다.
공공 사업주체의 85제곱미터 이하 주택
제18조 각 호의 공공 사업주체는 85제곱미터 이하 주택을 건설량의 5퍼센트 범위에서 노부모 부양 특별공급으로 공급할 수 있습니다. 이때는 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 금액)의 120퍼센트 이하이고 무주택세대구성원이어야 합니다(제46조제3항).
가점과의 관계: 직계존속 3년
노부모 부양 특별공급의 "3년 이상 계속 부양"과 일반공급 가점의 직계존속 부양가족 인정 기준은 비슷해 보이지만 따로 확인해야 합니다. 일반공급 가점에서 직계존속을 부양가족으로 보려면 신청자가 공고일 현재 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속하여 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있어야 하며, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 사람 모두 부양가족에서 빠집니다(별표 1 제1호나목2)). 자세한 인정 기준은 부양가족 가이드를 참고하세요.
사례로 보는 판단
사례 A. 미성년 자녀 1명과 임신 중인 부부. 공고일 현재 태아를 포함하면 자녀가 2명입니다. 제40조제3항은 태아나 입양한 자녀를 포함하여 선정된 경우를 전제로 출산 관련 자료 제출을 요구하므로, 태아를 자녀 수에 넣어 신청하는 구조가 규칙에 예정되어 있습니다. 다만 당첨 뒤 국토교통부장관이 정하는 출산 등 관련 자료를 제출해야 하며, 공고에서 태아 인정 방법을 반드시 확인해야 합니다.
사례 B. 자녀가 17세와 20세인 가구. 공고일 현재 미성년 자녀는 1명뿐이므로 다자녀가구 특별공급 대상이 아닙니다. 20세 자녀는 다자녀 요건에서는 빠지지만, 미혼이고 같은 등본에 있으면 일반공급 가점의 부양가족으로는 인정될 수 있습니다.
사례 C. 어머니(70세)를 모신 지 2년 11개월 된 세대주. 노부모 부양 특별공급은 공고일 현재 3년 이상 계속 부양이 요건이므로 1개월이 부족합니다. 같은 이유로 일반공급 가점에서도 어머니는 아직 부양가족이 아닙니다. 3년이 되는 날 이후의 공고부터 두 가지가 동시에 열립니다.
사례 D. 아버지(68세) 명의의 지방 주택이 있는 세대. 일반공급에서는 60세 이상 직계존속의 주택을 무주택으로 보는 규정 덕분에 신청자 세대가 무주택으로 인정될 수 있습니다. 그러나 노부모 부양 특별공급에서는 이 규정이 적용되지 않아 무주택세대구성원 요건을 충족하지 못합니다. 또 부양가족 판단에서도 이 규정이 적용되지 않으므로 아버지와 어머니 모두 부양가족으로 인정되지 않습니다.
흔한 부적격 사례
- 전입일 계산 착오: 3년은 공고일 기준으로 역산합니다. 공고일이 전입 3년이 되기 하루 전이면 요건을 채우지 못합니다.
- 부모 소유 주택 누락: 노부모 부양 특별공급에서는 60세 이상 직계존속 예외가 적용되지 않습니다. 제53조 본문에 따라 주택이나 분양권의 공유지분도 소유로 보므로 함께 확인해야 합니다.
- 세대주 요건 누락: 노부모 부양 특별공급의 무주택세대구성원은 세대주에 한정됩니다. 부모가 세대주로 되어 있고 신청자가 세대원이면 요건을 채우지 못합니다.
- 배우자 통장 점수 합산: 노부모 부양 특별공급 가점에는 배우자 통장 점수를 더하지 않습니다.
- 다자녀 자녀 수를 성년 자녀까지 포함: 다자녀가구의 기준은 공고일 현재 미성년 자녀 수입니다.
신청 전 체크리스트
- 다자녀: 공고일 현재 미성년 자녀가 2명 이상이며, 태아·입양 자녀를 포함했다면 증빙 계획이 있습니다.
- 다자녀: 공고의 배점표로 내 점수를 따로 계산했습니다.
- 노부모: 65세 이상 직계존속이 공고일 기준 3년 이상 같은 등본에 계속 등재되어 있습니다.
- 노부모: 신청자가 세대주이고, 피부양자와 그 배우자를 포함한 세대 전원이 무주택입니다.
- 노부모: 해당 지역의 일반공급 1순위 요건을 채웠습니다.
특별공급 전체 비교는 특별공급 안내, 일반공급 가점은 가점 계산기에서 확인할 수 있습니다.
근거 조문
기준일: 2026-09-23 · 「주택공급에 관한 규칙」 국토교통부령 제1592호(2026.6.15 시행) 기준
- 제18조(공공 사업주체의 범위)
- 제40조(다자녀가구 특별공급, 2024.3.25 개정 반영)
- 제46조(노부모 부양자에 대한 특별공급)
- 제48조(특별공급의 입주자저축 요건)
- 제53조 단서·제6호(60세 이상 직계존속 주택의 무주택 간주와 그 예외)
- 별표 1 제1호나목2), 비고 제2호(직계존속 부양가족 인정, 배우자 통장 합산 제외)