무주택기간 산정 규칙 — 30세·혼인·처분일 기준 총정리

무주택기간은 청약 가점 84점 가운데 32점을 차지하는 가장 큰 항목입니다. 그런데 "태어나서 지금까지 집이 없었던 기간"이 아니라 법이 정한 기산일부터 계속하여 무주택인 기간이라서, 기산일을 잘못 잡으면 점수가 몇 칸씩 어긋납니다. 이 글은 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제1호가목의 문장을 한 줄씩 풀어 기산일을 정하는 순서를 설명하고, 날짜를 넣은 예시로 실제 점수를 계산해 봅니다.

모든 판단은 입주자모집공고일 현재를 기준으로 합니다. 청약 접수일이나 당첨자 발표일이 아닙니다. 따라서 같은 사람이라도 어느 단지의 공고일을 기준으로 하느냐에 따라 점수가 달라질 수 있습니다.

먼저 확인할 전제: 세대원 모두 무주택

별표 1 제1호가목1)은 "입주자모집공고일 현재 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다"고 정합니다. 즉 무주택기간 점수를 받으려면 공고일 현재 신청자와 같은 세대의 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 여기서 세대원은 제2조제2호의3에 따라 신청자, 배우자, 같은 등본에 있는 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 같은 등본에 있는 직계비속(직계비속의 배우자 포함) 등을 말합니다.

다만 무엇이 "주택 소유"인지는 제53조가 따로 정합니다. 예를 들어 60세 이상 직계존속이 소유한 주택, 전용 20㎡ 이하 주택 1호, 일정 가격 이하의 소형·저가주택 1호 등은 무주택으로 봅니다. 자세한 예외 목록은 주택 소유 판정과 무주택 예외에서 따로 정리했습니다. 별표 1 제1호라목은 주택소유 여부 판정과 무주택기간 산정 모두 제23조제4항과 제53조를 따른다고 정하고 있으므로, 이런 예외 주택을 가지고 있는 동안에도 무주택기간은 끊기지 않는 것으로 계산합니다.

기산일을 정하는 3단계

별표 1 제1호가목3)의 규칙을 순서대로 적용하면 기산일이 정해집니다.

1단계: 만 30세가 되는 날

기본 기산일은 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날입니다. 입주자모집공고의 표준 문구는 이를 "만 30세가 되는 날"로 적습니다. 기준은 신청자 본인의 나이이며, 배우자의 나이는 쓰지 않습니다.

2단계: 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일

30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 기산합니다. 결혼식 날이나 함께 살기 시작한 날이 아니라 서류상 신고일입니다. 30세가 된 뒤에 혼인했다면 혼인일은 기산일에 영향을 주지 않고, 1단계의 만 30세가 되는 날이 그대로 기산일입니다.

3단계: 주택을 소유한 적이 있다면 최근에 무주택자가 된 날

신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있으면, 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날부터 산정합니다. 두 번 이상 소유한 적이 있다면 최근에 무주택자가 된 날을 씁니다. 결국 1·2단계로 정한 날과 3단계의 날 중 더 늦은 날이 실제 기산일이 됩니다.

처분한 날은 제23조제4항에 따라 건물 등기사항증명서의 등기접수일 또는 건축물대장등본의 처리일을 기준으로 하고, 두 날짜가 다르면 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다. 분양권등은 같은 항 제2호의3에 따라 매매 후 신고된 경우 신고서상 매매대금 완납일, 증여 등으로 처분한 경우 사업주체와의 계약서상 명의변경일을 기준으로 합니다.

0점이 되는 경우

입주자모집공고의 가점 산정기준표는 무주택기간 항목에 "만 30세 미만 미혼자 또는 유주택자"를 0점으로 적습니다. 만 30세 미만이면서 30세 전에 혼인한 적도 없다면 아직 기산일이 오지 않았으므로 0점입니다. 공고일 현재 주택을 소유한 사람도 0점입니다. 0점이어도 청약 자체가 막히는 것은 아니며, 부양가족과 청약통장 가입기간 점수는 따로 받습니다.

무주택기간 점수표

별표 1 제2호나목의 점수표는 1년 단위로 2점씩 올라갑니다. 상한은 32점입니다.

기산일이 지나 무주택 상태이면 하루라도 "1년 미만" 2점부터 시작합니다. 15년을 채운 뒤에는 더 오래 무주택이어도 32점에서 멈춥니다.

날짜를 넣은 계산 예시

아래 예시는 모두 입주자모집공고일을 2026년 10월 15일로 가정합니다. 이 사이트 계산기는 기산일 당일을 포함해 세고, 다음 해 같은 날짜(응당일)에 도달하면 1년이 지난 것으로 봅니다.

예시 1: 미혼, 주택 소유 이력 없음

1. 신청자 생년월일은 1990년 5월 20일이고 혼인한 적이 없습니다.
2. 만 30세가 되는 날은 2020년 5월 20일이며, 이날이 기산일입니다.
3. 2026년 5월 20일에 6년이 채워졌고, 7년은 2027년 5월 20일에 채워집니다.
4. 공고일 현재 6년 이상 7년 미만이므로 14점입니다.

예시 2: 30세 전 혼인신고

1. 신청자 생년월일은 1994년 3월 2일이고, 혼인신고일은 2021년 11월 6일(만 27세)입니다.
2. 30세가 되기 전에 혼인했으므로 기산일은 만 30세가 되는 날(2024년 3월 2일)이 아니라 혼인신고일인 2021년 11월 6일입니다.
3. 2025년 11월 6일에 4년이 채워졌고, 5년은 2026년 11월 6일에 채워집니다.
4. 공고일 현재 4년 이상 5년 미만이므로 10점입니다. 만약 혼인 사실을 빠뜨리고 만 30세 기준으로 계산했다면 2년 이상 3년 미만으로 6점이 나와 4점을 손해 봅니다.

예시 3: 배우자가 혼인 전 소유했던 아파트를 처분

1. 신청자 생년월일은 1985년 7월 1일, 혼인신고일은 2013년 4월 10일(만 27세)입니다.
2. 배우자는 혼인 전에 아파트를 샀고, 2019년 8월 23일에 매도 등기가 접수됐습니다. 그 이후 두 사람 모두 주택을 소유한 적이 없습니다.
3. 1·2단계로 정한 날은 혼인신고일 2013년 4월 10일이지만, 배우자가 주택을 소유한 사실이 있으므로 최근에 무주택자가 된 날인 2019년 8월 23일이 더 늦습니다. 기산일은 2019년 8월 23일입니다.
4. 2026년 8월 23일에 7년이 채워졌으므로 7년 이상 8년 미만, 16점입니다.
5. 배우자의 과거 소유를 빠뜨리고 2013년부터 셌다면 13년 이상 14년 미만 28점이 나옵니다. 12점 차이가 나며, 당첨 후 부적격 판정 사유가 됩니다.

예시 4: 두 번 소유했던 경우

1. 신청자 생년월일은 1980년 2월 14일, 미혼입니다. 만 30세가 되는 날은 2010년 2월 14일입니다.
2. 2012년에 산 주택을 2015년 3월 3일(등기접수일)에 팔았고, 2017년에 다시 산 주택을 2022년 6월 30일(등기접수일)에 팔았습니다. 같은 매도 건의 건축물대장 처리일이 등기접수일보다 빨랐다면 그 처리일이 기준이 됩니다.
3. 최근에 무주택자가 된 날은 2022년 6월 30일입니다. 2015년 매도 후의 무주택기간은 이어지지 않습니다.
4. 2026년 6월 30일에 4년이 채워졌으므로 4년 이상 5년 미만, 10점입니다.

예시 5: 만 30세 미만 미혼

신청자 생년월일이 1998년 1월 10일이고 혼인한 적이 없다면 공고일 현재 만 28세입니다. 기산일이 아직 오지 않았으므로 무주택기간 점수는 0점입니다. 이 경우 가점제보다 추첨제 물량을 노리는 전략이 현실적입니다. 가점제와 추첨제 비율은 가점제와 추첨제 차이에서 확인할 수 있습니다.

흔한 실수

• 결혼식 날짜를 넣는 경우: 기산일은 혼인관계증명서의 혼인신고일입니다. 식을 먼저 올리고 신고를 늦게 했다면 신고일이 기준입니다.
• 배우자의 과거 주택을 빠뜨리는 경우: 규칙은 "주택공급신청자 또는 배우자"의 소유 사실을 모두 봅니다. 혼인 전에 배우자가 소유했다가 처분한 주택도 조문 문언상 포함됩니다. 개별 사안의 해석이 애매하면 사업주체나 청약홈에 문의하는 것이 안전합니다.
• 잔금일을 처분일로 쓰는 경우: 처분일은 등기접수일 또는 건축물대장 처리일 중 먼저 처리된 날입니다. 계약일이나 잔금일과 다를 수 있습니다.
• 분양권을 주택이 아니라고 생각하는 경우: 제53조 본문은 분양권등을 갖고 있거나 주택·분양권등의 공유지분을 가진 경우도 주택 소유로 봅니다. 분양권을 팔았다면 그 처분일도 "무주택자가 된 날"의 후보가 됩니다.
• 30세 이후 혼인인데 혼인신고일을 쓰는 경우: 혼인신고일 기산은 30세 전에 혼인한 경우에만 적용됩니다.
• 공고일이 아닌 오늘 날짜로 계산하는 경우: 점수는 공고일 현재 기준입니다. 공고일이 응당일 직전이면 한 구간 낮게 나옵니다.
• 응당일 경계: 이 사이트 계산기는 기산일 당일을 포함하고 응당일 도달 시 1년 경과로 셉니다. 공고일이 응당일과 겹치거나 하루 차이인 경우에는 청약홈 계산과 하루 차이가 날 수 있으므로, 청약홈(applyhome.co.kr) 가점계산기로 반드시 교차 확인하세요.

계산 전 체크리스트

1. 본인 생년월일로 만 30세가 되는 날을 적습니다.
2. 30세 전에 혼인했다면 혼인관계증명서로 혼인신고일을 확인합니다.
3. 본인과 배우자가 과거에 주택·분양권·공유지분을 가진 적이 있는지 모두 적고, 가장 최근 처분일을 등기사항증명서와 건축물대장으로 확인합니다.
4. 위 날짜 중 가장 늦은 날을 기산일로 정합니다.
5. 공고일 현재 세대원 전원이 무주택(또는 제53조 예외에 해당)인지 확인합니다.
6. 가점 계산기에 기산일과 공고일을 넣어 점수를 확인하고, 나머지 항목은 부양가족 인정 기준과 청약통장 가입기간 점수를 참고해 채웁니다.

근거 조문

• 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 제1호가목1)·3) (무주택 요건, 무주택기간 기산일)
• 별표 1 제1호라목 (주택소유 여부·무주택기간 산정은 제23조제4항·제53조에 따름)
• 별표 1 제2호나목 (무주택기간 점수표, 상한 32점)
• 제2조제2호의3 (세대의 범위), 제23조제4항 (소유·처분 기준일), 제53조 (주택소유 여부 판정기준)
• 입주자모집공고 표준 문구: 가점 산정기준표 "만 30세 미만 미혼자 또는 유주택자 0점"

기준일: 2026-09-23 · 「주택공급에 관한 규칙」 국토교통부령 제1592호(2026.6.15 시행) 기준

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