청약 가점이 아무리 높아도 1순위가 아니면 가점제 경쟁에 들어가지 못합니다. 가점제는 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제2항·제4항에 따라 제1순위에서 경쟁이 있을 때 적용되기 때문입니다. 그래서 가점을 계산하기 전에 먼저 확인해야 할 것이 1순위 요건입니다. 이 글은 민영주택(제28조제1항)과 국민주택(제27조제1항)의 1순위 요건을 지역 유형별로 나누어 정리합니다.
1순위 판단은 모두 입주자모집공고일 현재를 기준으로 합니다. 청약 신청일이나 당첨자 발표일이 아닙니다. 공고일 하루 뒤에 가입 1년이 채워져도 그 공고에서는 1순위가 아닙니다.
지역 유형부터 확인합니다
규칙은 1순위 요건을 네 가지 지역 유형으로 나눕니다.
- 수도권: 서울특별시, 인천광역시, 경기도(제4조제3항제1호)
- 수도권 외의 지역: 그 밖의 지역
- 투기과열지구 또는 청약과열지역: 「주택법」 제63조에 따른 투기과열지구와 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(규칙은 이를 "청약과열지역"이라고 부릅니다, 제2조제7호라목)
- 위축지역: 「주택법」 제63조의2제1항제2호에 따른 조정대상지역(제4조제1항제3호아목)
투기과열지구·청약과열지역·위축지역에 해당하면 수도권·비수도권 구분보다 그 요건이 먼저 적용됩니다. 조문이 수도권 요건에 "다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다"라고 적어 두었기 때문입니다.
현재 규제지역 현황
2025년 10월 16일 서울 25개구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되었고, 2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가되었습니다.
민영주택 1순위 (제28조제1항)
민영주택 1순위는 가입기간과 예치기준금액 납입 두 가지가 기본이고, 규제지역에서는 세대 요건이 더 붙습니다.
| 지역 | 가입기간 | 납입 요건 | 추가 요건 |
|---|---|---|---|
| 수도권 | 1년 (시·도지사가 24개월까지 연장 가능) | 별표 2 예치기준금액 | 수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상)는 2주택 이상 세대 제외 |
| 수도권 외 | 6개월 (12개월까지 연장 가능) | 별표 2 예치기준금액 | — |
| 투기과열지구·청약과열지역 | 2년 | 별표 2 예치기준금액 | 세대주, 과거 5년 이내 세대 당첨 없음, 2주택 이상 세대 아님 |
| 위축지역 | 1개월 | 별표 2 예치기준금액 | — |
여기서 "2주택"은 토지임대주택을 공급하는 경우 "1주택"으로 읽습니다. 또 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택의 입주자를 선정할 때에는 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 사람이 1순위에서 제외됩니다.
예치기준금액은 "사는 곳" 기준입니다
민영주택 1순위의 핵심은 별표 2의 예치기준금액입니다. 금액(만원)은 다음과 같습니다.
| 전용면적 | 특별시 및 부산광역시 | 그 밖의 광역시 | 특별시 및 광역시를 제외한 지역 |
|---|---|---|---|
| 85제곱미터 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102제곱미터 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135제곱미터 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
별표 2 비고는 "지역"을 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 주민등록표에 따른 거주지역이라고 정합니다. 청약하려는 아파트의 소재지가 아니라 신청자가 사는 곳이 기준입니다. 예를 들어 경기도에 사는 사람이 서울 아파트의 전용 84제곱미터에 청약하면 서울 기준 300만원이 아니라 "특별시 및 광역시를 제외한 지역" 기준 200만원이 필요합니다. 반대로 서울 거주자가 경기도 아파트에 청약해도 서울 기준 금액이 적용됩니다. 면적별 금액은 예치금 기준표에서 한 번에 확인할 수 있습니다.
금액은 입주자모집공고일 현재 납입되어 있어야 합니다. 공고 뒤에 부족분을 채워도 그 공고의 1순위가 되지 않습니다. 더 큰 면적에 청약하려면 그 면적 구간의 금액을 맞춰야 하며, "모든 면적" 금액을 넣어 두면 면적과 관계없이 청약할 수 있습니다.
국민주택 1순위 (제27조제1항)
국민주택은 예치금이 아니라 월납입 횟수로 1순위를 판단합니다.
| 지역 | 가입기간 | 납입 횟수 | 추가 요건 |
|---|---|---|---|
| 수도권 | 1년 (24개월까지 연장 가능) | 12회 이상 (24회까지 연장 가능) | — |
| 수도권 외 | 6개월 (12개월까지 연장 가능) | 6회 이상 (12회까지 연장 가능) | — |
| 투기과열지구·청약과열지역 | 2년 | 24회 이상 | 세대주, 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 당첨된 적 없음 |
| 위축지역 | 1개월 | — | — |
국민주택은 지역과 관계없이 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다(제4조제1항제1호). 무주택세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원을 말합니다(제2조제4호). 본인이 무주택이어도 같은 세대의 부모가 집을 가지고 있으면 원칙적으로 무주택세대구성원이 아닙니다. 주택 소유 판정의 예외는 주택 소유 판정 가이드에 따로 정리했습니다.
국민주택 1순위 안에서의 순서
국민주택은 1순위 안에서 경쟁이 생기면 가점이 아니라 순차로 뽑습니다(제27조제2항).
- 40제곱미터 초과: 3년 이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 사람 → 저축총액이 많은 사람
- 40제곱미터 이하: 3년 이상 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 사람 → 납입횟수가 많은 사람
저축총액을 계산할 때 월납입금이 25만원을 초과한 달은 25만원으로 산정합니다(제10조제5항제1호). 한 달에 50만원을 넣어도 인정액은 25만원입니다. 선납은 민영주택 예치기준금액의 최고한도를 넘지 않는 범위에서 가능하지만, 24회의 월납입금 합계를 초과하는 선납액은 선납으로 인정되지 않습니다(제10조제1항·제2항).
2순위
민영주택과 국민주택 모두 제2순위는 "제1순위에 해당하지 아니하는 자"입니다. 2순위에서 경쟁이 있으면 추첨으로 입주자를 선정합니다(제28조제9항, 제27조제4항제1호). 가점제는 2순위에 적용되지 않습니다.
사례로 확인하기
입주자모집공고일을 2026년 10월 15일로 가정하고 세 사람의 1순위 여부를 따져 봅니다.
경기도 거주, 서울 투기과열지구 민영 84제곱미터 청약. 통장 가입 3년, 잔액 250만원, 세대주, 세대의 5년 내 당첨 이력 없음, 무주택. 투기과열지구이므로 가입 2년 요건은 충족합니다. 예치금은 청약 단지 소재지(서울)가 아니라 거주지(경기도) 기준이므로 "특별시 및 광역시를 제외한 지역"의 85제곱미터 이하 금액 200만원이 필요하고, 250만원이면 충족합니다. 세대주 요건도 갖추었으므로 1순위입니다. 다만 수도권의 투기과열지구에서는 해당 주택건설지역에 2년 이상 거주한 사람에게 같은 순위 안에서 우선공급해야 하므로(제4조제5항), 1순위라도 경기도 거주자는 서울 2년 이상 거주자보다 뒤에서 경쟁합니다.
서울 거주, 같은 단지 청약. 통장 가입 5년, 잔액 250만원, 부모님 세대의 세대원. 가입기간은 충분하지만 두 가지가 부족합니다. 서울 거주자는 85제곱미터 이하에 300만원이 필요하고, 투기과열지구 1순위는 세대주여야 합니다. 공고일 전에 예치금을 채우고 세대를 분리해 세대주가 되지 않으면 2순위입니다.
부산 거주, 비규제 지역 국민주택 청약. 통장 가입 8개월, 월납입 8회. 수도권 외 지역 국민주택은 가입 6개월·6회 이상이 기본이므로 요건을 충족합니다. 다만 시·도지사가 12개월·12회로 연장해 공고했다면 1순위가 아닙니다. 국민주택이므로 세대원 전원이 무주택이어야 한다는 점도 함께 확인해야 합니다.
같은 사람이라도 청약하는 주택의 종류(민영·국민)와 지역 유형에 따라 결과가 달라진다는 점이 핵심입니다.
흔한 착오 다섯 가지
- 소재지 기준으로 예치금을 맞춘 경우: 예치금은 신청자 거주지 기준입니다. 지방에서 서울로 이사한 직후라면 서울 기준 금액으로 다시 맞춰야 합니다.
- 투기과열지구에서 세대원으로 신청한 경우: 규제지역 1순위는 세대주여야 합니다. 부모 세대에 함께 올라 있는 자녀는 1순위가 되지 않습니다.
- 세대 단위 당첨 이력을 놓친 경우: "과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자"는 규제지역 1순위에서 제외됩니다. 본인이 아니라 배우자나 같은 세대원의 당첨도 포함됩니다.
- 연장 공고를 확인하지 않은 경우: 시·도지사는 수도권 민영주택의 가입기간을 24개월까지 연장해 공고할 수 있습니다. 규칙상 1년이어도 해당 지역 공고가 2년을 요구하면 그것이 기준입니다.
- 규제지역 해제·추가를 반영하지 않은 경우: 같은 단지라도 공고 시점의 지정 상태가 요건을 결정합니다.
신청 전 체크리스트
- 청약 대상 주택이 민영주택인지 국민주택인지 확인했습니다.
- 주택건설지역이 투기과열지구·청약과열지역·위축지역인지 입주자모집공고에서 확인했습니다.
- 공고일 현재 가입기간(또는 납입 횟수)이 요건을 채웁니다.
- 민영주택이면 내 거주지 기준 예치기준금액이 공고일 현재 납입되어 있습니다.
- 규제지역이면 세대주 여부, 세대의 5년 내 당첨 이력, 세대 주택 수를 확인했습니다.
요건을 하나씩 대입해 보려면 1순위 점검을 이용하세요. 1순위가 확인되면 가점 계산기로 점수를 확인하고, 가점제와 추첨제 중 어느 쪽 물량을 노릴지는 가점제·추첨제 비율 가이드를 참고하시면 됩니다. 통장 가입기간을 어떻게 세는지는 청약통장 가입기간 가이드에 있습니다.
근거 조문
기준일: 2026-09-23 · 「주택공급에 관한 규칙」 국토교통부령 제1592호(2026.6.15 시행) 기준
- 제2조제4호(무주택세대구성원), 제2조제7호라목(투기과열지구·청약과열지역)
- 제4조제1항·제3항·제5항(공급대상, 수도권 범위, 위축지역, 거주기간 우선공급)
- 제10조제1항·제2항·제5항(선납, 저축총액 산정)
- 제27조제1항·제2항·제4항(국민주택 일반공급 순위와 순차)
- 제28조제1항·제9항(민영주택 일반공급 순위)
- 별표 2(민영주택 청약 예치기준금액)