신혼부부, 생애최초, 신생아 특별공급은 일반공급의 가점 경쟁과 다른 방식으로 입주자를 뽑습니다. 무주택 기간이 짧아 가점이 낮은 젊은 세대에게 특히 중요한 통로입니다. 세 제도는 구조가 닮았습니다. 소득 기준이 있고, 소득이 기준을 넘더라도 부동산 가액이 일정 수준 이하이면 신청할 수 있으며, 물량을 소득 구간별로 50퍼센트, 20퍼센트, 나머지로 나누어 공급합니다.
이 글은 2026년 6월 15일 시행된 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호) 원문을 기준으로 합니다. 이번 개정으로 제35조의3(신생아 특별공급)이 전문개정되었고, 제41조와 제43조의 일부 요건이 삭제·정비되었습니다. 예전 글에서 본 요건과 다를 수 있으니 공고일 기준 규칙을 확인하세요.
공통 개념 두 가지
도시근로자 가구당 월평균 소득
세 제도 모두 "전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득"의 몇 퍼센트 이하인지로 소득 요건을 정합니다. 퍼센트는 규칙에 있지만, 원 단위 금액은 규칙에 없습니다. 금액은 매년 공고 기준으로 바뀌므로 입주자모집공고에서 가구원 수별 금액을 확인해야 합니다.
부동산 가액 29등급 기준
소득이 기준을 넘는 경우에도 "세대원이 소유하는 부동산 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하"이면 신청할 수 있습니다. 부동산 가액의 산정방법은 국토교통부장관이 고시합니다. 이 금액 역시 규칙 본문에 적혀 있지 않으므로 매년 공고 기준 — 입주자모집공고로 확인해야 합니다.
신혼부부 특별공급 (제41조)
자격
민영주택(85제곱미터 이하)과 국민주택 모두 공급요건은 같습니다.
- 입주자모집공고일 현재 혼인기간 7년 이내(혼인관계증명서의 신고일 기준)
- 무주택세대구성원
- 소득: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140퍼센트(배우자가 소득이 있으면 160퍼센트) 이하, 또는 이를 초과하더라도 부동산 가액이 29등급 기준 이하
물량은 민영주택이 건설량의 15퍼센트 범위, 국민주택이 20퍼센트 범위에서 국토교통부장관이 고시하는 비율입니다. 특별공급을 받으려면 청약통장도 필요합니다. 제48조에 따라 국민주택은 가입 6개월이 지나고 월납입금을 6회 이상 납입해야 하고, 민영주택은 가입 6개월이 지나고 별표 2 예치기준금액을 납입해야 합니다.
순위
- 1순위: 혼인기간 중 자녀를 출산(임신 중이거나 입양한 경우 포함)하여 자녀가 있는 경우, 또는 「민법」 제855조제2항에 따라 혼인 중의 출생자로 인정되는 혼인 외의 출생자가 있는 경우
- 2순위: 1순위에 해당하지 않는 경우
같은 순위에서 경쟁이 있으면 ① 해당 주택건설지역 거주자(제4조의 해당 지역 신청 등 조문이 정한 경우) → ② 자녀 수가 많은 사람 → ③ 자녀 수가 같으면 추첨 순으로 정합니다.
물량 배분
| 구분 | 비율 | 대상 |
|---|---|---|
| 우선 | 50퍼센트 | 월평균 소득 100퍼센트(맞벌이 120퍼센트) 이하 |
| 일반 | 20퍼센트 | 월평균 소득 140퍼센트(맞벌이 160퍼센트) 이하, 우선 탈락자 포함 |
| 추첨 | 나머지 | 요건을 갖춘 사람 전체(일반 탈락자 포함), 추첨 |
50퍼센트와 20퍼센트 구간은 위 순위와 경쟁 순서를 적용하고, 나머지 물량은 추첨으로 공급합니다. 소득이 140퍼센트를 넘지만 부동산 가액 요건을 충족한 세대는 마지막 추첨 물량에서 경쟁하게 됩니다.
임신이나 입양으로 1순위가 되어 선정된 경우에는 국토교통부장관이 정하는 출산 관련 자료를 제출하거나 입주할 때까지 입양을 유지해야 합니다(제41조제7항).
생애최초 주택 구입자 특별공급 (제43조)
"생애 최초"는 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정됩니다. 현재 무주택이어도 과거에 한 번이라도 집을 가졌던 세대원이 있으면 대상이 아닙니다.
국민주택 (제43조제1항)
건설량의 20퍼센트 범위에서 추첨으로 공급합니다. 요건은 다음과 같습니다.
- 제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상
- 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람, 또는 이에 해당하지 않는 사람으로서 소득 요건(제4호)을 갖춘 사람
- 근로자 또는 자영업자(과거 1년 내 소득세 납부자 포함)로서 5년 이상 소득세를 납부한 사람. 소득공제·세액공제·세액감면으로 납부의무액이 없는 경우도 포함
- 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하, 또는 초과하더라도 부동산 가액 29등급 기준 이하
4명 이상 세대는 가구원 수별 월평균 소득을 쓰며, 신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우에만 가구원 수에 포함됩니다.
물량 배분은 50퍼센트가 소득 100퍼센트 이하, 20퍼센트가 소득 130퍼센트 이하(우선 탈락자 포함), 나머지가 요건을 갖춘 사람 전체입니다. 50퍼센트·20퍼센트 구간은 "제1항 각 호(제2호나목은 제외한다)의 요건"으로 판단합니다. 즉 이 두 구간은 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람(제2호가목)을 대상으로 하고, 혼인하지 않았고 자녀도 없는 사람(제2호나목)은 나머지 물량에서 경쟁하는 구조로 읽힙니다.
민영주택 (제43조제3항)
85제곱미터 이하 민영주택을 건설량의 17퍼센트(공공택지 외의 택지는 7퍼센트) 범위에서 추첨으로 공급합니다. 요건은 제28조제1항의 1순위 무주택세대구성원, 혼인 또는 자녀 요건(또는 소득 요건), 5년 이상 소득세 납부, 월평균 소득 160퍼센트 이하(또는 부동산 가액 기준)입니다. 배분은 50퍼센트가 소득 130퍼센트 이하, 20퍼센트가 160퍼센트 이하, 나머지가 전체 대상자이며, 국민주택과 마찬가지로 50·20퍼센트 구간에서는 제2호나목이 제외됩니다. 민영주택 생애최초에는 국민주택의 600만원 저축액 요건이 없습니다.
1인 가구의 면적 제한
단독세대주나 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 올라 있는 사람(세대원은 제외)에게는 주거전용면적 60제곱미터 이하 주택으로만 특별공급할 수 있습니다. 국민주택과 민영주택 모두 같습니다.
신생아 특별공급 (제35조의3, 2026.6.15 전문개정)
신생아 특별공급은 입주자모집공고일 현재 2세 미만(2세가 되는 날 포함)의 자녀가 있는 세대를 위한 제도입니다. 자녀에는 태아와 입양한 자녀가 포함됩니다. 추첨으로, 한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 공급합니다.
| 구분 | 국민주택 (제1항·제2항) | 85제곱미터 이하 민영주택 (제3항·제4항) |
|---|---|---|
| 물량 범위 | 건설량의 15퍼센트 | 건설량의 10퍼센트 |
| 순위 요건 | 제27조제1항 1순위 무주택세대구성원 | 제28조제1항 1순위 무주택세대구성원 |
| 소득 요건 | 130퍼센트 이하 (초과 시 부동산 가액 기준) | 160퍼센트 이하 (초과 시 부동산 가액 기준) |
| 50퍼센트 구간 | 소득 100퍼센트 이하 | 소득 130퍼센트 이하 |
| 20퍼센트 구간 | 소득 130퍼센트 이하 | 소득 160퍼센트 이하 |
| 나머지 | 요건을 갖춘 사람 전체 | 요건을 갖춘 사람 전체 |
신혼부부 특별공급과 달리 혼인 여부를 요건으로 두지 않고, 자녀의 나이를 기준으로 삼는 점이 다릅니다. 태아나 입양 자녀로 선정된 경우 출산 관련 자료를 제출하거나 입주할 때까지 입양을 유지해야 합니다(제35조의3제5항).
사례로 보는 선택
혼인신고 3년 차 맞벌이 부부가 첫 아이를 낳은 지 10개월이 되었고, 부부 모두 주택을 소유한 적이 없다고 가정합니다. 이 부부는 세 가지 특별공급을 모두 검토할 수 있습니다.
- 신혼부부: 혼인기간 7년 이내이고 혼인기간 중 출산했으므로 1순위입니다. 맞벌이이므로 소득 기준은 160퍼센트(우선 구간은 120퍼센트)를 적용합니다.
- 신생아: 공고일 현재 2세 미만 자녀가 있으므로 대상입니다. 해당 주택 종류의 일반공급 1순위 요건을 갖춘 무주택세대구성원이어야 합니다.
- 생애최초: 세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없고 혼인 중이므로 가능성이 있습니다. 다만 5년 이상 소득세 납부 요건과, 국민주택이면 저축액 600만원 요건을 확인해야 합니다.
특별공급은 한 차례에 한정하여 1세대 1주택 기준으로 공급되므로(제55조), 한 번 당첨되면 이후 특별공급 기회가 원칙적으로 사라집니다. 어느 제도로 어느 단지에 쓸지 미리 정해 두는 것이 좋습니다.
알아 두면 좋은 특례 (제55조의3)
- 신혼부부·신생아 특별공급은 배우자가 혼인신고일 전에 당첨자로 관리된 사실이 있어도 신청할 수 있고, 생애최초는 배우자의 혼인 전 당첨 사실과 주택 소유 사실이 있어도 신청할 수 있습니다.
- 신혼부부 특별공급은 본인이 혼인신고일 전에 당첨자로 관리된 사실이 있어도 한 차례에 한정하여 신청할 수 있습니다.
- 2024년 6월 19일 이후 출생한 자녀(태아, 그 이후 출생한 사람의 입양 포함)가 있는 사람은 과거 특별공급을 받은 사실이 있어도 신생아·다자녀·신혼부부·노부모 부양 특별공급을 한 차례 더 신청할 수 있습니다. 본인이나 배우자가 주택을 소유한 경우의 처리와 기존 주택 처분 조건은 조문을 따로 확인해야 합니다.
흔한 착오
- 혼인기간을 결혼식 날로 계산: 기준은 혼인관계증명서의 신고일입니다.
- 생애최초를 "현재 무주택"으로 이해: 세대원 전원이 과거에도 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
- 소득세 5년을 연속 5년으로 단정: 조문은 "5년 이상 소득세를 납부한 자"라고만 정합니다. 인정 방식의 세부는 공고와 청약홈 안내로 확인하세요.
- 소득 기준 금액을 지난해 표로 확인: 금액은 매년 바뀝니다. 반드시 해당 공고의 표를 봅니다.
특별공급 종류별 자격을 한 화면에서 비교하려면 특별공급 안내를, 통장 요건은 1순위 조건 가이드와 예치금 기준표를 참고하세요. 다자녀·노부모 부양 특별공급은 다자녀·노부모 가이드에 정리했습니다. 특별공급과 별개로 일반공급 가점도 가점 계산기로 확인해 두면 선택지를 비교하기 좋습니다.
근거 조문
기준일: 2026-09-23 · 「주택공급에 관한 규칙」 국토교통부령 제1592호(2026.6.15 시행) 기준
- 제35조의3(신생아 특별공급, 2026.6.15 전문개정)
- 제41조(신혼부부 특별공급)
- 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급)
- 제48조(특별공급의 입주자저축 요건)
- 제55조의3(특별공급 신청 요건 등에 관한 특례)