청약 가점의 무주택기간 점수, 무주택세대구성원 자격, 가점제 적용 여부는 모두 "주택을 소유하고 있는가"라는 질문에서 출발합니다. 그런데 청약에서 말하는 주택 소유는 일상적인 의미보다 넓기도 하고 좁기도 합니다. 분양권은 아직 집이 아닌데도 소유로 보고, 반대로 등기부에 주택으로 올라 있어도 무주택으로 보는 경우가 있습니다. 이 글은 「주택공급에 관한 규칙」 제53조를 중심으로 판정 기준을 정리합니다.
원칙: 분양권과 공유지분도 소유입니다
제53조 본문은 주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 분양권등은 제2조제7호의2에 따라 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위, 입주자로 선정된 지위, 그리고 매매로 취득한 그 지위를 말합니다. 형제들과 나눠 가진 지분 1/10도 원칙적으로는 주택 소유입니다.
소유 여부는 신청자 개인이 아니라 세대 단위로 봅니다. 별표 1 제1호가목1)은 무주택기간 점수를 받으려면 공고일 현재 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 정합니다. 세대원은 신청자, 배우자, 같은 등본의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)과 직계비속 등입니다(제2조제2호의3).
소유·처분 기준일
제23조제4항은 주택 소유나 무주택기간을 판단하는 날짜를 서류별로 정합니다.
| 서류 | 기준일 |
|---|---|
| 건물 등기사항증명서 | 등기접수일 |
| 건축물대장등본 | 처리일 |
| 분양권등에 관한 계약서 | 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일 |
| 분양권등 매매계약서(매매 후 신고) | 신고서상 매매대금 완납일 |
| 분양권등을 증여 등으로 처분 | 사업주체와의 계약서상 명의변경일 |
| 그 밖의 서류 | 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날 |
등기사항증명서와 건축물대장의 처리일자가 다르면 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다. 이 날짜가 곧 무주택기간 산정의 "무주택자가 된 날"이 됩니다.
무주택으로 보는 예외(제53조 각 호)
제53조는 아래 경우에 주택을 소유하지 아니한 것으로 봅니다. 요건이 하나라도 빠지면 예외가 적용되지 않으므로 조문 문구를 그대로 확인해야 합니다.
- 상속 공유지분: 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우.
- 비도시지역·면 지역 단독주택: 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 있는 주택으로서 사용승인 후 20년 이상 지난 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 또는 최초 등록기준지에 있는 직계존속·배우자로부터 상속 등으로 받은 단독주택 중 하나이고, 소유자가 그 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우. 상속의 경우 피상속인의 거주를 상속인의 거주로 봅니다.
- 개인주택사업자가 분양 목적으로 건설해 분양을 완료했거나, 부적격 통보일부터 3개월 이내에 처분한 경우.
- 근로자 숙소로 개인사업자가 건설해 소유하는 주택 등.
- 20㎡ 이하: 신청자가 속한 세대가 20㎡ 이하 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우.
- 60세 이상 직계존속 소유: 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권등을 소유한 경우.
- 폐가·멸실·용도 전용: 공부상 주택이지만 폐가이거나 멸실됐거나 다른 용도로 쓰이는 경우로서, 부적격 통보일부터 3개월 이내에 멸실시키거나 실제 용도로 공부를 정리한 경우.
- 무허가건물: 종전 「건축법」에 따라 건축허가·신고 없이 지은 건물. 소유자가 건축 당시 적법한 건물임을 증명해야 합니다.
- 소형·저가주택: 아래에서 자세히 설명합니다.
- 선착순 미분양 분양권: 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순으로 공급받아 분양권등을 소유한 경우. 그 분양권등을 매수한 사람은 제외합니다.
- 전세피해 임차인의 경매·공매 취득: 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수해 소유한 경우. 다만 주택가격이 1억5천만원(수도권은 3억원) 을 초과하거나 주거전용면적이 85㎡를 초과하면 제외합니다. 가격 산정은 별표 1 제1호가목2)를 준용합니다.
- 2024년 임차주택 생애최초 취득: 신청자가 임차인으로 살던 주택을 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애 최초로 취득했고, 주거전용면적 60㎡ 이하에 신고 취득가격이 2억원(수도권은 3억원) 이하이며, 취득일 전날까지 1년 이상 거주한 경우. 대상 주택은 「주택법 시행령」 제2조 각 호와 제3조제1항제2호·제3호의 주택으로 한정됩니다.
소형·저가주택(제53조제9호)
신청자가 속한 세대가 아래 요건을 갖춘 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유하면 무주택으로 봅니다. 두 채면 적용되지 않습니다.
| 구분 | 주거전용면적 | 가격(수도권 외) | 가격(수도권) |
|---|---|---|---|
| 「주택법 시행령」 제3조제1항제1호 주택(아파트) 등, 나목3) 해당분 제외 | 60㎡ 이하 | 1억원 이하 | 1억6천만원 이하 |
| 같은 시행령 제2조 각 호, 제3조제1항제2호·제3호, 제10조제1항의 주택 등 | 85㎡ 이하 | 3억원 이하 | 5억원 이하 |
표의 주택 유형 이름(아파트, 단독·연립·다세대 등)은 이해를 돕기 위한 설명이며, 정확한 범위는 「주택법 시행령」 각 조문으로 확인해야 합니다(확인 필요).
가격은 공시가격으로 봅니다
별표 1 제1호가목2)에 따라 가격은 거래가격이 아니라 주택공시가격 등으로 산정합니다.
- 공고일 후에 처분하는 경우: 공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격
- 공고일 이전에 처분된 경우: 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 가격
- 분양권등: 공급계약서의 공급가격(선택품목 가격 제외)
- 2007년 9월 1일 전에 처분한 경우: 그 전에 공시된 주택공시가격 중 2007년 9월 1일에 가장 가까운 날에 공시된 가격
예외가 적용되지 않는 공급
제53조 본문 단서는 두 가지 제한을 둡니다.
- 노부모 부양 특별공급(제46조)과 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목의 특별공급(분양전환공공임대주택 제외)에서 무주택세대구성원 여부를 판단할 때는 제6호(60세 이상 직계존속 소유)를 적용하지 않습니다. 부모님 명의 집이 있으면 노부모 특공에서는 유주택으로 봅니다.
- 공공임대주택 공급에서는 제6호, 제9호, 제11호를 적용하지 않습니다.
또 별표 1 제1호라목 단서에 따라 부양가족 여부를 판단할 때도 제6호를 적용하지 않습니다. 자세한 내용은 부양가족 인정 기준을 참고하세요.
1주택자는 가점제에서 빠집니다
제28조제6항은 가점제를 우선 적용해 1순위 입주자를 선정할 때 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자와 과거 2년 이내에 가점제로 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자를 가점제 대상에서 제외합니다. 별표 1 비고 1도 이들은 가점제에서 제외되고 추첨제 대상에 포함된다고 적습니다. 다만 제28조제2항제1호나목·제2호나목처럼 시장·군수·구청장이 비율을 정해 공고하는 지역에서는 1주택 세대도 가점제 대상에 포함됩니다.
추첨제로 가더라도 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권 및 광역시에서는 제28조제8항에 따라 추첨 물량의 75퍼센트를 무주택세대구성원에게 먼저 공급하고, 나머지를 무주택세대구성원과 1주택 세대에 공급합니다. 가점제와 추첨제의 비율은 가점제와 추첨제 차이에 정리했습니다.
예시
예시 1: 수도권 소형 빌라 1채
신청자 세대가 수도권에 전용 49㎡ 다세대주택 1채만 가지고 있고, 공고일에 가장 가까운 공시가격이 2억8천만원입니다. 공고일 현재 보유 중이므로 별표 1 제1호가목2)가)의 "공고일 후에 처분하는 경우"에 준해 공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 기준으로 보는 것으로 해석됩니다(보유 중인 주택에 대한 적용 방식은 확인 필요). 85㎡ 이하, 수도권 5억원 이하 기준에 들어가고 1호만 소유하므로 제9호에 따라 민영주택 일반공급에서 무주택으로 봅니다. 다만 공공임대주택 공급에서는 제9호가 적용되지 않습니다.
예시 2: 상속받은 지분
아버지가 돌아가시며 형제 셋이 아파트를 1/3씩 상속받았습니다. 공유지분도 주택 소유이므로 원칙적으로 유주택입니다. 청약 당첨 후 사업주체가 이를 확인해 부적격으로 통보하면, 통보일부터 3개월 이내에 지분을 처분해야 제1호에 따라 무주택으로 인정받을 수 있습니다.
예시 3: 부모님 집과 노부모 특별공급
신청자가 세대주로서 68세 어머니와 3년 넘게 한 등본에 살고 있고, 어머니 명의 주택이 있습니다. 민영주택 일반공급에서는 제6호로 신청자 세대를 무주택으로 보지만, 어머니는 부양가족으로 셀 수 없습니다. 노부모 부양 특별공급에서는 제6호가 적용되지 않아 무주택세대구성원 요건을 충족하지 못합니다.
흔한 실수
- 분양권은 집이 아니라고 생각: 분양권등과 그 공유지분도 소유입니다. 단, 선착순 미분양으로 직접 공급받은 분양권은 예외(매수자는 제외)입니다.
- 소형·저가 기준을 매매가로 판단: 공시가격, 분양권은 공급계약서 공급가격으로 봅니다.
- 두 채 이상에 예외를 적용: 20㎡ 이하·소형저가 예외는 1호 또는 1세대만 소유한 경우입니다.
- 수도권의 면 지역 단독주택에 제2호 적용: 제2호는 수도권을 제외합니다.
- 모든 공급에 같은 예외 적용: 노부모 특공, 공공임대주택은 일부 호가 적용되지 않습니다.
체크리스트
- 세대원 전원의 주택·분양권·공유지분 보유 여부를 등기사항증명서와 건축물대장으로 확인합니다.
- 보유분이 있으면 제53조 각 호 중 해당하는 예외가 있는지, 면적·가격·호수 요건을 모두 충족하는지 점검합니다.
- 청약하려는 공급 유형(일반공급, 노부모 특공, 공공임대)에 그 예외가 적용되는지 확인합니다.
- 1주택 세대라면 가점제 제외·추첨제 대상 여부를 확인하고, 특별공급 가능성은 특별공급 안내에서 살펴봅니다.
- 무주택으로 인정되면 가점 계산기로 점수를 계산합니다.
근거 조문
- 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 본문·단서 및 제1호~제12호 (주택소유 여부 판정기준)
- 제2조제2호의3 (세대), 제2조제7호의2 (분양권등), 제23조제4항 (소유·처분 기준일)
- 별표 1 제1호가목1)·2) (세대원 무주택, 주택가격 산정), 별표 1 제1호라목 (제53조 적용과 부양가족 판단 시 제6호 미적용)
- 제28조제6항·제8항, 별표 1 비고 1 (1주택자 가점제 제외·추첨제 대상), 제46조 (노부모 부양 특별공급)
기준일: 2026-09-23 · 「주택공급에 관한 규칙」 국토교통부령 제1592호(2026.6.15 시행) 기준